Atraso na entrega de imóvel comprado na planta

Adquirir um imóvel na planta é um grande passo e, muitas vezes, a concretização de um sonho. No entanto, quando a entrega do imóvel atrasa, surgem preocupações e prejuízos que podem impactar a vida do comprador. A legislação brasileira e o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trazem importantes proteções ao consumidor que enfrenta essa situação. Este artigo explica se o atraso é legal, as medidas cabíveis para o comprador e os cuidados necessários para garantir seus direitos.

É possível o atraso na entrega de imóvel comprado na planta?

Sim, o atraso na entrega de imóveis comprados na planta é possível, mas há limites legais para essa prática. Em regra, as construtoras preveem em contrato um prazo adicional de tolerância, geralmente de até 180 dias, para situações imprevistas que possam comprometer a conclusão da obra. Esse prazo adicional é legal desde que esteja expressamente previsto no contrato e seja informado ao comprador de forma clara e inequívoca.

Durante o prazo de tolerância, a construtora não é obrigada a pagar indenização ao comprador. Contudo, uma vez ultrapassado esse prazo, o atraso configura descumprimento contratual, e o consumidor pode exigir reparação pelos prejuízos sofridos.

Quando a construtora atrasa a entrega do imóvel?

O atraso na entrega do imóvel ocorre quando a construtora não cumpre o prazo acordado em contrato para finalizar e disponibilizar o imóvel ao comprador. Esse descumprimento pode ser causado por diversos fatores, como:

• Problemas financeiros da construtora: Dificuldades econômicas podem levar ao atraso ou paralisação das obras.
• Falta de materiais ou mão de obra: A escassez de insumos ou trabalhadores pode atrasar o cronograma da obra.
• Imprevistos naturais: Chuvas excessivas ou outros desastres naturais podem impactar o andamento da construção.
• Burocracia e licenças: Atrasos na emissão de alvarás e autorizações pelas autoridades competentes também podem interferir no prazo.

Independentemente do motivo, o consumidor tem o direito de ser informado sobre o motivo do atraso e as medidas adotadas pela construtora para resolver a situação.

Quanto tempo a construtora pode atrasar?

O prazo de tolerância de até 180 dias é amplamente aceito nos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Durante esse período, a construtora não é obrigada a pagar indenização ao comprador. No entanto, qualquer atraso além desse prazo configura inadimplência contratual e abre margem para o comprador buscar reparação pelos danos causados.

Em casos de atraso superior a 180 dias, o consumidor pode:

• Solicitar o distrato contratual, com a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros
• Exigir indenização por danos materiais, como aluguel pago durante o período de atraso
• Buscar indenização por danos morais, caso o atraso tenha gerado sofrimento psíquico, frustração ou impacto significativo na vida do comprador

Esses direitos são amplamente reconhecidos pela jurisprudência brasileira e servem para equilibrar a relação contratual.

Qual o entendimento do STJ sobre atraso na entrega do imóvel?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um entendimento consolidado sobre o atraso na entrega de imóveis comprados na planta. Entre os principais pontos, destacam-se:

• Legalidade do prazo de tolerância: O STJ reconhece a validade do prazo de tolerância de até 180 dias, desde que previsto em contrato e informado ao comprador.
• Indenização por danos materiais: O STJ entende que o comprador tem direito a ser indenizado por prejuízos financeiros decorrentes do atraso, como o pagamento de aluguel e outros custos adicionais.
• Indenização por danos morais: A jurisprudência do STJ reconhece o direito à indenização por danos morais quando o atraso gera sofrimento psíquico, frustração ou desorganização na vida pessoal ou familiar do comprador.
• Restituição integral em caso de distrato: O STJ determina que, em caso de distrato motivado pelo atraso, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros.

Esses entendimentos têm como objetivo garantir o equilíbrio contratual e proteger o consumidor, considerado a parte mais vulnerável na relação.

Medidas que o comprador pode adotar em caso de atraso

O comprador que enfrenta atraso na entrega do imóvel deve adotar algumas medidas para garantir seus direitos e minimizar os prejuízos. Entre elas, destacam-se:

1. Consultar um advogado especializado em direito imobiliário

Um advogado especializado pode analisar o contrato de compra e venda, identificar cláusulas abusivas e orientar sobre as medidas cabíveis para proteger os direitos do comprador. Além disso, ele pode representar o consumidor em negociações extrajudiciais ou ações judiciais.

2. Verificar a data de entrega no contrato

É fundamental conferir se a data de entrega está devidamente especificada no contrato e se há previsão do prazo de tolerância. Qualquer ausência ou inconsistência pode ser utilizada como argumento para exigir reparação.

3. Conferir a assinatura do contrato pela construtora

O contrato deve estar devidamente assinado pela construtora, pois a ausência de assinatura pode comprometer sua validade jurídica. Caso isso ocorra, o comprador deve buscar esclarecimentos imediatamente.

4. Guardar todos os comprovantes de pagamento

Os comprovantes de pagamento, como boletos e recibos, são essenciais para comprovar os valores pagos à construtora. Esses documentos são fundamentais em caso de disputa judicial ou solicitação de distrato.

5. Formalizar reclamações por escrito

Todas as reclamações feitas à construtora devem ser formalizadas por escrito, seja por e-mail, carta ou notificação extrajudicial. Essa documentação serve como prova de que o comprador tentou resolver o problema de forma amigável.

Indenização por danos materiais

Os danos materiais incluem despesas como:

• Pagamento de aluguel durante o período de atraso
• Custos com mudança ou armazenamento de móveis
• Juros pagos em financiamentos iniciados antes da entrega do imóvel
• Gastos com honorários advocatícios e despesas processuais

Para obter a indenização, é necessário comprovar os prejuízos sofridos por meio de documentos, como recibos, notas fiscais e contratos.

Indenização por danos morais

A indenização por danos morais é aplicável quando o atraso causa sofrimento psíquico, frustração ou prejuízos emocionais ao comprador. Situações que podem justificar esse pedido incluem:

• A impossibilidade de mudar para o imóvel no prazo planejado
• Impacto no planejamento familiar ou profissional
• Quebra de expectativas relacionadas ao imóvel

Os tribunais analisam cada caso individualmente para determinar se há fundamento para a indenização e o valor a ser concedido.

Distrato e devolução de valores pagos

O distrato é a rescisão do contrato de compra e venda, que pode ser solicitado pelo comprador em caso de atraso na entrega do imóvel. Nessa situação, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo:

• Sinal
• Parcelas quitadas
• Correção monetária e juros

Além disso, o comprador pode solicitar a devolução de valores pagos a título de corretagem, caso não tenha sido devidamente informado sobre essa cobrança.

Perguntas e respostas

É legal o atraso na entrega do imóvel?
Sim, desde que esteja dentro do prazo de tolerância de até 180 dias previsto no contrato. Após esse período, o atraso se torna ilegal e o comprador pode exigir reparação.

Quais são os direitos do comprador em caso de atraso?
O comprador pode solicitar o distrato com devolução integral dos valores pagos, buscar indenização por danos materiais e, em alguns casos, por danos morais.

Como o STJ trata o atraso na entrega do imóvel?
O STJ reconhece a validade do prazo de tolerância, mas determina que o consumidor deve ser indenizado por prejuízos financeiros e emocionais quando o atraso excede esse limite.

O que é necessário para buscar indenização?
O comprador deve reunir documentos como contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, correspondências com a construtora e registros de despesas.

Qual o prazo para ingressar com ação judicial?
O prazo é de cinco anos, contados a partir do momento em que o comprador tomou ciência do atraso.

Conclusão

O atraso na entrega de imóveis comprados na planta é uma situação delicada que afeta diretamente os direitos dos consumidores. Embora o prazo de tolerância de até 180 dias seja permitido, qualquer atraso além desse limite configura descumprimento contratual e dá ao comprador o direito de buscar reparação. Seja por meio de distrato, indenização por danos materiais ou morais, ou medidas judiciais, o consumidor deve estar atento aos seus direitos e contar com a orientação de um advogado especializado para garantir a proteção de seus interesses.