Rescisão de contrato por atraso na entrega da obra: direitos do comprador e responsabilidades da construtora

A compra de um imóvel na planta é uma decisão que, para muitos, representa a realização de um sonho. No entanto, quando a entrega da obra atrasa, esse sonho pode se transformar em uma grande frustração. Diante desse cenário, a rescisão de contrato por atraso na entrega da obra é uma das soluções jurídicas possíveis, garantindo ao comprador uma forma de se proteger de prejuízos e de exigir a devolução dos valores pagos. Neste artigo, vamos abordar as bases jurídicas, os direitos dos consumidores e os deveres das construtoras em casos de atraso na entrega de imóveis, além dos procedimentos necessários para efetuar a rescisão contratual.

O que é o atraso na entrega da obra

O atraso na entrega da obra ocorre quando a construtora não cumpre o prazo estipulado em contrato para a conclusão e entrega do imóvel ao comprador. Nos contratos de compra de imóveis na planta, é comum que as construtoras estabeleçam uma data de entrega, que deve ser rigorosamente respeitada, salvo imprevistos excepcionais.

Para proteger as construtoras de eventuais contratempos, como problemas climáticos ou atrasos de fornecedores, muitos contratos incluem uma cláusula de tolerância, que permite o atraso de até 180 dias sem que isso seja considerado descumprimento contratual. No entanto, se o prazo de tolerância for ultrapassado, o comprador tem o direito de buscar a rescisão do contrato e exigir a devolução dos valores pagos, entre outras compensações legais.

Legislação aplicável à rescisão de contrato por atraso

A relação entre comprador e construtora é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), que protege o consumidor contra práticas abusivas e garante que os contratos sejam cumpridos. De acordo com o CDC, o descumprimento de prazos de entrega constitui uma falha na prestação de serviços, permitindo ao comprador exigir a rescisão do contrato e o reembolso dos valores pagos.

Além do CDC, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) regulamenta as situações de rescisão contratual em compras de imóveis na planta. Essa lei estabelece que, em caso de atraso na entrega do imóvel, o comprador pode rescindir o contrato e receber a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem a aplicação de multas ou retenções.

Direitos do comprador em caso de atraso na obra

Quando a entrega da obra atrasa além do prazo de tolerância, o comprador tem uma série de direitos garantidos pela legislação. Esses direitos visam compensar o consumidor pelos prejuízos causados pelo descumprimento do contrato. Entre os principais direitos estão:

Rescisão do contrato: O comprador pode optar por rescindir o contrato e exigir a devolução de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, sem aplicação de multas.
Indenização por danos materiais: O atraso na entrega do imóvel pode gerar despesas inesperadas para o comprador, como o pagamento de aluguel por mais tempo do que o previsto. Nesses casos, o comprador tem direito de solicitar uma indenização para cobrir esses prejuízos financeiros.
Indenização por danos morais: Além dos danos materiais, o atraso pode causar frustração, abalo emocional e até mesmo transtornos familiares, especialmente quando o comprador faz planos baseados na entrega do imóvel. Em casos de atrasos significativos, a jurisprudência reconhece o direito à indenização por danos morais.
Cobrança de multa contratual: Muitos contratos de compra de imóveis na planta preveem a aplicação de multas à construtora em caso de atraso. O comprador pode exigir o pagamento dessa multa como forma de compensação pelo descumprimento do contrato.

Procedimento para rescisão do contrato por atraso

Se o atraso na entrega da obra exceder o prazo de tolerância e o comprador decidir rescindir o contrato, o primeiro passo é formalizar sua intenção junto à construtora. É recomendado que essa notificação seja feita por escrito, de preferência com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário, para garantir que o processo seja conduzido de maneira adequada.

Caso a construtora se recuse a efetuar a rescisão ou a devolver os valores pagos, o comprador pode recorrer à Justiça para exigir seus direitos. Em processos judiciais, o consumidor pode solicitar a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, além de pleitear indenizações por danos materiais e morais, quando aplicável.

Devolução dos valores pagos

A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, em caso de rescisão contratual por atraso na entrega da obra, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, se esta tiver sido paga diretamente pelo comprador. A devolução deve ser feita com correção monetária e sem a aplicação de multas ou qualquer tipo de retenção.

A devolução dos valores deve ocorrer em um prazo razoável, que normalmente é estabelecido em contrato. Caso a construtora não devolva os valores no prazo acordado, o comprador pode ingressar com uma ação judicial para garantir o ressarcimento e, em alguns casos, buscar a cobrança de multas por atraso no pagamento da devolução.

Indenização por aluguel pago durante o atraso

Uma das consequências mais comuns do atraso na entrega de imóveis é a necessidade de continuar pagando aluguel enquanto o imóvel não é entregue. Esse custo adicional pode ser recuperado pelo comprador, que tem direito de solicitar à construtora o reembolso do valor pago em aluguel durante o período de atraso.

A jurisprudência brasileira tem sido amplamente favorável aos consumidores nesse sentido, determinando que as construtoras devem arcar com os custos de aluguel pagos pelos compradores durante o atraso. Para obter essa indenização, o comprador deve apresentar documentos que comprovem o valor gasto, como contratos de locação e recibos de pagamento.

Indenização por danos morais

O atraso na entrega do imóvel também pode gerar danos de ordem moral, causando estresse, frustração e até mesmo prejudicando o planejamento pessoal e familiar do comprador. Em muitos casos, o abalo emocional sofrido pelo consumidor devido à incerteza e à demora na entrega do imóvel justifica o pedido de indenização por danos morais.

A concessão de indenizações por danos morais é uma prática recorrente nos tribunais brasileiros, especialmente em casos de atraso significativo na entrega de imóveis. O valor da indenização é determinado pelo juiz, levando em consideração a gravidade do dano e os transtornos causados ao comprador.

Multa por atraso de obra

Além das indenizações, o comprador também pode exigir a aplicação da multa por atraso prevista no contrato de compra e venda. Essa multa tem caráter punitivo e compensatório, garantindo que o comprador seja ressarcido pelo descumprimento do prazo de entrega. A multa é geralmente calculada com base no valor do imóvel ou nas parcelas já pagas pelo comprador.

Caso o contrato não preveja uma multa específica por atraso, o comprador pode recorrer à Justiça para exigir uma compensação proporcional ao descumprimento contratual, com base nos princípios da boa-fé e da equidade.

A importância de um contrato bem elaborado

Um contrato de compra e venda de imóvel na planta deve ser cuidadosamente redigido, contendo cláusulas claras sobre os prazos de entrega, as penalidades aplicáveis em caso de atraso e as condições para a rescisão contratual. A Lei nº 13.786/2018 exige que esses contratos sejam transparentes e detalhados, para evitar ambiguidades e proteger os interesses do comprador.

O comprador deve revisar atentamente todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo, certificando-se de que todas as condições estão claras e justas. Caso haja dúvidas, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que pode analisar o contrato e garantir que os direitos do comprador estejam devidamente resguardados.

A importância da assessoria jurídica

Diante da complexidade do processo de rescisão de contrato por atraso na entrega da obra, é fundamental contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. O advogado poderá orientar o comprador sobre os melhores passos a seguir, negociar com a construtora e, se necessário, ingressar com uma ação judicial para garantir a devolução dos valores pagos e buscar indenizações por danos materiais e morais.

O advogado também poderá atuar na defesa dos direitos do comprador em caso de recusa por parte da construtora em efetuar a rescisão ou cumprir as obrigações estabelecidas no contrato. Com o suporte jurídico adequado, o comprador pode assegurar que seus direitos sejam respeitados e que o processo de rescisão seja realizado de maneira justa e conforme a legislação.

Conclusão

A rescisão de contrato por atraso na entrega da obra é uma medida legal que protege o comprador diante de descumprimentos contratuais por parte da construtora. O Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 13.786/2018 asseguram que o comprador tenha o direito de rescindir o contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, além de buscar indenizações por danos materiais e morais, quando aplicável.

Para garantir que seus direitos sejam respeitados, o comprador deve estar atento às cláusulas contratuais e, sempre que necessário, contar com a orientação de um advogado especializado, que pode oferecer o suporte necessário para a rescisão do contrato e a obtenção de compensações devidas.