Distrato de imóvel na planta: aspectos jurídicos e direitos do consumidor

A compra de imóveis na planta é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro. No entanto, imprevistos ou mudanças nas condições financeiras do comprador podem levar à necessidade de rescindir o contrato de compra e venda, resultando no chamado distrato de imóvel na planta. Esse processo gera muitas dúvidas quanto aos direitos e deveres das partes envolvidas, especialmente sobre devolução de valores pagos e multas contratuais. Neste artigo, vamos abordar detalhadamente os aspectos jurídicos relacionados ao distrato de imóvel na planta, com foco na proteção ao consumidor e nas normas legais aplicáveis.

O que é o distrato de imóvel na planta

O distrato de imóvel na planta é o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel adquirido durante a fase de construção. Esse tipo de contrato é firmado entre o comprador e a construtora ou incorporadora responsável pelo empreendimento e, uma vez assinado, cria obrigações para ambas as partes.

No entanto, por diversos motivos, o comprador pode desejar desistir do negócio, seja por dificuldades financeiras, mudanças nos planos pessoais ou até mesmo por insatisfação com o andamento da obra. Nesse cenário, o distrato é o meio legal para rescindir o contrato, com a devolução parcial ou total dos valores pagos, mediante o pagamento de multas, quando previstas no contrato.

Legislação aplicável ao distrato de imóvel na planta

Até o final de 2018, o distrato de imóvel na planta era regido majoritariamente pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e por jurisprudências dos tribunais brasileiros, que buscavam equilibrar os direitos do consumidor com os interesses das incorporadoras. No entanto, com a publicação da Lei nº 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, houve uma regulamentação mais específica e detalhada sobre o tema, trazendo maior clareza às regras que envolvem o distrato.

A Lei do Distrato Imobiliário estabelece as condições para a rescisão contratual por iniciativa do comprador ou do vendedor, definindo percentuais de retenção sobre os valores pagos e prazos para devolução, sempre buscando um equilíbrio entre os direitos do consumidor e a viabilidade financeira das incorporadoras.

Direitos do consumidor no distrato de imóvel na planta

A Lei nº 13.786/2018 estabelece que, no caso de distrato por iniciativa do comprador, a construtora pode reter um percentual sobre os valores pagos. Esse percentual varia conforme o regime de afetação patrimonial do empreendimento, que tem como objetivo proteger o patrimônio do comprador e assegurar que os recursos destinados à obra não sejam misturados com o patrimônio da incorporadora.

Empreendimentos com patrimônio de afetação: Quando o empreendimento é constituído sob o regime de patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos pelo comprador.
Empreendimentos sem patrimônio de afetação: Nos casos em que o empreendimento não segue esse regime, a retenção pela construtora é limitada a 25% dos valores pagos.

Além disso, o comprador tem o direito à devolução das quantias remanescentes em até 180 dias após o distrato, conforme estipula a lei. Importante destacar que, em qualquer dos casos, o comprador tem direito à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, caso tenha sido o responsável pelo pagamento.

Multas contratuais e retenções

A Lei do Distrato Imobiliário também permite a aplicação de multas e retenções sobre os valores pagos, como forma de compensação para as construtoras pelos prejuízos causados pela desistência do comprador. As retenções servem para cobrir custos administrativos, despesas com a comercialização do imóvel e eventuais perdas decorrentes da rescisão.

No entanto, a lei estabelece que essas multas e retenções devem ser aplicadas de forma proporcional e razoável, sempre observando os limites impostos pela legislação e pela boa-fé contratual. Qualquer cláusula que preveja retenções abusivas ou excessivas pode ser questionada judicialmente pelo comprador, com base no Código de Defesa do Consumidor, que protege o consumidor contra práticas abusivas em contratos de adesão.

Distrato por inadimplência do comprador

Outro cenário comum é o distrato decorrente da inadimplência do comprador, ou seja, quando ele deixa de pagar as parcelas acordadas no contrato de compra e venda. Nesse caso, a construtora pode rescindir o contrato unilateralmente, desde que notifique formalmente o comprador e ofereça um prazo para regularização do débito.

Caso o comprador não regularize a situação dentro do prazo estipulado, a construtora pode realizar o distrato e aplicar as penalidades previstas no contrato. No entanto, a retenção de valores também deve respeitar os limites estabelecidos pela Lei nº 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor, evitando a imposição de multas desproporcionais ou que prejudiquem excessivamente o comprador.

Prazos para devolução de valores

A Lei do Distrato Imobiliário estabelece prazos específicos para a devolução dos valores ao comprador em caso de distrato. Quando o cancelamento do contrato ocorre por iniciativa do comprador, a construtora tem o prazo de 180 dias para devolver as quantias devidas, após a assinatura do distrato.

Se o empreendimento estiver em fase de conclusão ou já finalizado, o prazo para devolução dos valores pode ser diferente. Em alguns casos, as partes podem negociar prazos mais curtos ou mais longos, desde que as condições estejam claramente especificadas no contrato e não sejam abusivas para o comprador.

Direito à desistência sem penalidade em casos específicos

Em determinadas situações, o comprador pode desistir do contrato de compra e venda sem a aplicação de multas ou retenções significativas. A jurisprudência brasileira tem reconhecido que, em casos onde o atraso na entrega do imóvel é considerado excessivo ou a obra apresenta problemas que comprometem a sua habitabilidade, o comprador pode rescindir o contrato sem a imposição de penalidades.

O Código de Defesa do Consumidor prevê que, em casos de descumprimento contratual pela construtora, como atraso na obra ou vícios na construção, o comprador tem direito à rescisão do contrato e à devolução integral dos valores pagos, além de eventuais indenizações por perdas e danos.

Distrato por atraso na entrega do imóvel

O atraso na entrega do imóvel pela construtora é uma das principais causas de distrato. Em situações de atraso significativo, o comprador pode optar pela rescisão do contrato, sem a aplicação de penalidades. A jurisprudência tem reconhecido que o atraso na entrega do imóvel caracteriza descumprimento contratual por parte da construtora, permitindo que o comprador solicite a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.

A Lei nº 13.786/2018 também estabelece que a construtora pode atrasar a entrega do imóvel por até 180 dias, sem que isso configure descumprimento contratual. Após esse prazo, o comprador pode exigir a rescisão do contrato ou, caso prefira, negociar uma compensação pela demora.

A importância de um advogado especializado

Diante da complexidade do processo de distrato de imóvel na planta, é essencial que o comprador conte com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional pode orientar o comprador sobre seus direitos, analisar o contrato firmado com a construtora e avaliar a legalidade das cláusulas de retenção e multas, buscando garantir que o consumidor não seja prejudicado.

O advogado também pode atuar na negociação com a construtora para garantir que o distrato ocorra de forma justa e em conformidade com a legislação, evitando a necessidade de recorrer ao Judiciário.

Conclusão

O distrato de imóvel na planta é um processo que envolve diversos aspectos legais e contratuais, e a Lei nº 13.786/2018 trouxe maior clareza às regras aplicáveis a essas rescisões. Tanto o comprador quanto a construtora têm direitos e deveres a serem respeitados, e o equilíbrio entre essas partes é fundamental para evitar abusos.

O consumidor deve estar ciente de seus direitos e buscar auxílio jurídico para garantir que o distrato seja feito de maneira justa, respeitando os limites legais e assegurando a devolução dos valores pagos, quando aplicável. Além disso, é importante que as construtoras cumpram suas obrigações contratuais, evitando atrasos na entrega do imóvel ou a imposição de penalidades abusivas ao comprador.