Ação de cobrança condominial

A ação de cobrança condominial é um mecanismo jurídico utilizado pelos condomínios para exigir o pagamento de cotas condominiais em atraso por parte dos condôminos inadimplentes. Essa modalidade de ação se baseia no princípio de que as despesas do condomínio devem ser repartidas entre todos os moradores ou proprietários, conforme estipulado na convenção condominial. A inadimplência, além de comprometer o orçamento do condomínio, pode acarretar prejuízos coletivos, como a interrupção de serviços essenciais.

Neste artigo, exploraremos detalhadamente os principais aspectos da ação de cobrança condominial, desde os requisitos legais até o trâmite processual, e responderemos às principais dúvidas sobre o tema.

O que é a ação de cobrança condominial?

A ação de cobrança condominial é uma medida judicial que permite ao condomínio exigir judicialmente o pagamento das cotas condominiais em atraso. Essas cotas são valores mensais ou extraordinários que os condôminos devem pagar para custear as despesas do condomínio, como manutenção, segurança, limpeza, reformas e salários de funcionários.

A base legal para a cobrança condominial está prevista no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil (CPC), que define as cotas condominiais como títulos executivos extrajudiciais. Isso significa que, ao estar devidamente documentada, a dívida pode ser cobrada diretamente por meio de uma ação de execução, sem necessidade de um processo de conhecimento prévio para comprovação.

Quem pode representar o condomínio na ação?

O condomínio deve ser representado pelo síndico, conforme disposto no artigo 1.348 do Código Civil, que confere a este a atribuição de representar ativa e passivamente o condomínio em juízo ou fora dele. O síndico pode contratar um advogado para conduzir a ação de cobrança, sendo vedado, por lei, que ele atue sem a representação de um profissional devidamente habilitado.

Além disso, é recomendável que o síndico tenha a autorização da assembleia condominial para ajuizar a ação, caso essa exigência esteja prevista na convenção do condomínio.

Etapas da ação de cobrança condominial

Abaixo estão as etapas do procedimento judicial para a cobrança das cotas condominiais:

Tentativa de acordo extrajudicial

Antes de recorrer à Justiça, o condomínio geralmente tenta resolver a inadimplência de forma amigável. O síndico ou o advogado responsável pode enviar notificações extrajudiciais, e-mails ou cartas de cobrança para o condômino inadimplente, buscando um acordo que contemple o pagamento integral ou parcelado da dívida.

Esse período de negociação costuma variar entre dois e quatro meses. Caso não haja solução amigável, o condomínio pode ingressar com a ação de cobrança.

Propositura da ação de execução

A ação de cobrança condominial é ajuizada na forma de uma ação de execução, pois as cotas condominiais possuem natureza de título executivo extrajudicial. Na petição inicial, o advogado do condomínio deve apresentar os documentos que comprovam a dívida, tais como:

• Boletos ou carnês de cobrança;
• Convenção condominial;
• Atas de assembleias que aprovaram o orçamento e as despesas do condomínio;
• Demonstrativo do débito atualizado.

Citação do devedor

Após a análise inicial do juiz, caso a petição inicial esteja de acordo com os requisitos legais, o devedor é citado para pagar a dívida em um prazo de três dias úteis ou para indicar bens passíveis de penhora, conforme o artigo 829 do CPC.

Penhora de bens ou valores

Se o devedor não efetuar o pagamento dentro do prazo estipulado, o juiz pode determinar a penhora de bens, como imóveis, veículos ou valores disponíveis em contas bancárias. A penhora é realizada por meio do Sistema de Busca de Ativos do Poder Judiciário (Sisbajud), que permite o bloqueio eletrônico de valores.

Leilão judicial

Caso a dívida não seja quitada mesmo após a penhora, o bem penhorado pode ser levado a leilão judicial para a satisfação do crédito. O valor arrecadado no leilão será utilizado para quitar o débito condominial, sendo eventual saldo remanescente devolvido ao devedor.

Documentos necessários para a ação de cobrança

A comprovação da dívida é essencial para o sucesso da ação de cobrança condominial. Os principais documentos incluem:

• Boletos condominiais: comprovam os valores devidos e a inadimplência;
• Convenção do condomínio: estabelece as regras de rateio das despesas e define os direitos e deveres dos condôminos;
• Atas de assembleias: comprovam a aprovação do orçamento e das despesas do condomínio;
• Demonstrativo de débito atualizado: inclui a discriminação dos valores principais, juros, multa e correção monetária.

Prazo de prescrição para a cobrança condominial

De acordo com o artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, o prazo para a cobrança de cotas condominiais é de cinco anos, contados a partir do vencimento de cada parcela. Após esse período, o condomínio perde o direito de exigir judicialmente o pagamento das cotas vencidas.

Importante destacar que a interrupção da prescrição pode ocorrer com o ajuizamento da ação ou com o reconhecimento da dívida pelo condômino, como em um acordo de parcelamento.

Consequências para o condômino inadimplente

A inadimplência das cotas condominiais pode gerar diversas consequências para o condômino, além da cobrança judicial. Entre as principais, estão:

• Inclusão do nome nos cadastros de inadimplentes, como SPC e Serasa;
• Bloqueio de bens e contas bancárias por meio da penhora;
• Leilão judicial de imóveis ou outros bens;
• Acréscimos de juros, multa e correção monetária sobre o débito.

Além disso, o condômino inadimplente pode ser impedido de participar das assembleias condominiais e de votar, conforme previsto em muitas convenções condominiais.

Perguntas e respostas

O que acontece se o condômino pagar a dívida após o início da ação judicial?
Se o condômino quitar o débito, a ação é extinta e o processo é arquivado. Caso o pagamento seja parcial, o processo continuará para a cobrança do saldo remanescente.

É possível realizar um acordo durante o processo judicial?
Sim, o acordo pode ser celebrado a qualquer momento durante o processo. Nesse caso, as partes formalizam o ajuste, que será homologado pelo juiz.

O condomínio pode protestar a dívida antes de ingressar com a ação?
Sim, a dívida de cotas condominiais pode ser protestada em cartório como forma de pressionar o condômino a quitar o débito.

O condômino inadimplente pode contestar a ação de cobrança?
Sim, o condômino pode apresentar defesa, mas deverá comprovar, por exemplo, que o valor cobrado é indevido ou já foi pago.

É necessário advogado para ingressar com a ação de cobrança?
Sim, o condomínio precisa de um advogado para ajuizar a ação de cobrança, pois se trata de um processo judicial.

Conclusão

A ação de cobrança condominial é um instrumento eficaz para garantir o equilíbrio financeiro do condomínio e proteger os interesses da coletividade. Embora seja recomendável esgotar as tentativas de acordo extrajudicial antes de recorrer ao Judiciário, a cobrança judicial se torna indispensável quando o inadimplemento persiste.

O acompanhamento por um advogado experiente é essencial para conduzir o processo de forma eficiente e garantir que todos os trâmites legais sejam cumpridos, evitando nulidades ou prejuízos ao condomínio.