Antes de comprar uma casa, solicite certidões

Antes de assinar qualquer contrato de compra e venda de imóvel, é essencial que o comprador solicite uma série de certidões para verificar a regularidade da transação e evitar problemas futuros. Muitas pessoas pensam que basta assinar o contrato, pagar o valor acordado e registrar o imóvel, mas essa é apenas uma parte do processo. Comprar um imóvel exige cautela jurídica, especialmente para garantir que o bem não possui pendências judiciais, fiscais ou administrativas.

Neste artigo, você entenderá por que essas certidões são tão importantes, quais são as 7 certidões essenciais a serem solicitadas e o que cada uma delas revela sobre o imóvel e os vendedores.

A importância das certidões na compra de um imóvel

Solicitar certidões antes da compra de um imóvel é um passo essencial para assegurar que o bem está livre de ônus, dívidas ou ações judiciais que possam comprometer a posse, o domínio ou a tranquilidade do novo proprietário. As certidões funcionam como uma radiografia da situação do imóvel e de seus proprietários.

Além de evitar prejuízos financeiros, elas ajudam a prevenir litígios futuros, bloqueios judiciais e até mesmo a anulação da compra. Por isso, o comprador prudente deve sempre buscar orientação jurídica e fazer uma análise minuciosa da documentação antes de concluir o negócio.

Certidão de matrícula atualizada do imóvel

A certidão de matrícula é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e traz todo o histórico do imóvel: desde sua origem até os registros mais recentes, como transferências, penhoras, hipotecas, usufrutos, averbações de construções, etc.

Essa certidão é a mais importante da transação, pois nela consta a descrição do imóvel, sua localização, confrontações, metragem e o nome do atual proprietário legal.

Por que solicitá-la?

Com essa certidão, é possível verificar se quem está vendendo o imóvel é de fato o proprietário e se há algum gravame que impeça a venda (como hipoteca, penhora judicial, indisponibilidade de bens, entre outros).

Validade

A certidão deve ser recente, com no máximo 30 dias de emissão.

Certidões negativas de débitos trabalhistas

Emitidas pela Justiça do Trabalho, essas certidões são especialmente importantes quando o vendedor é uma empresa. A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) comprova que não há ações trabalhistas contra a empresa que possam atingir seu patrimônio – incluindo o imóvel vendido.

Por que é importante?

Se houver condenação trabalhista e a empresa não tiver como pagar a dívida, o imóvel vendido pode ser penhorado em ações de execução, mesmo que o comprador seja de boa-fé. Isso é ainda mais relevante em vendas feitas por empresas em recuperação judicial ou com histórico de passivos trabalhistas.

Certidões cíveis e criminais dos vendedores

As certidões cíveis e criminais devem ser emitidas nas Justiças Estadual e Federal, tanto em 1ª quanto em 2ª instância, nos locais onde os vendedores residiram nos últimos cinco anos.

Por que são necessárias?

Essas certidões revelam se os vendedores respondem ou já responderam a ações judiciais que podem colocar o imóvel em risco. Um exemplo clássico é uma ação de execução de dívida: se o vendedor já foi condenado e não pagou, seus bens – incluindo o imóvel – podem ser penhorados.

Além disso, em casos de crime como lavagem de dinheiro ou ocultação de patrimônio, a Justiça pode bloquear bens envolvidos em transações suspeitas.

Certidão de ônus reais

Embora as informações sobre ônus constem na certidão de matrícula, a certidão específica de ônus reais, emitida também pelo Cartório de Registro de Imóveis, é recomendada porque detalha se o imóvel está livre ou não de encargos.

O que ela mostra?

Essa certidão informa se há hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, promessa de compra e venda registrada ou qualquer outro direito real que limite a propriedade.

Certidão negativa de débitos municipais (IPTU e taxas urbanas)

Emitida pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado, essa certidão comprova que não há débitos pendentes de IPTU, taxas de coleta de lixo, iluminação pública, entre outras obrigações municipais.

Importância dessa certidão

As dívidas de IPTU são propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. Isso significa que, mesmo após a compra, o novo dono poderá ser cobrado por débitos anteriores.

É imprescindível exigir a certidão negativa do exercício atual e dos exercícios anteriores.

Certidão negativa de débitos de condomínio (quando aplicável)

Se o imóvel for um apartamento ou unidade em condomínio, o comprador deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio a certidão negativa de débitos condominiais.

Por que é fundamental?

Assim como o IPTU, as dívidas de condomínio também acompanham o imóvel. A inadimplência pode gerar ação judicial e até mesmo leilão do bem.

Essa certidão comprova que todas as taxas condominiais estão quitadas até a data da venda.

Certidão de regularidade fiscal e certidão negativa da Receita Federal

Essas certidões são especialmente recomendadas quando o vendedor é pessoa jurídica. A certidão de regularidade fiscal e a certidão conjunta negativa de débitos da Receita Federal e da Procuradoria da Fazenda Nacional comprovam que não existem dívidas tributárias federais em aberto.

Relevância na compra de imóveis de empresas

O Código Tributário Nacional prevê a responsabilidade do adquirente em caso de fraude ou simulação. Assim, em aquisições de imóveis de empresas, é essencial confirmar que a transação não está sendo usada como forma de esvaziar o patrimônio e fugir de dívidas fiscais.

Outros documentos importantes a verificar

Além das 7 certidões acima, há outros documentos que também devem ser analisados para uma compra segura:

• Planta e habite-se: comprovam que o imóvel foi construído de forma regular, conforme as exigências municipais.

• Certidão de inexistência de ação possessória: garante que não há terceiros reivindicando a posse ou propriedade do imóvel.

• Certidão negativa da Receita Estadual (ICMS/IPVA): importante para imóveis vinculados a empresas ou propriedades rurais.

• Certidão de interdição e tutela: útil para vendedores idosos ou com suspeita de incapacidade.

Consequências de não exigir as certidões

Comprar um imóvel sem análise prévia dessas certidões pode trazer sérios problemas, como:

• Descobrir que o imóvel tem penhora judicial.

• Ser surpreendido com dívidas de IPTU ou condomínio.

• Descobrir que o vendedor não tinha legitimidade para vender.

• Ter o imóvel bloqueado em ações contra o antigo proprietário.

• Ter a venda anulada judicialmente.

A jurisprudência tem vários casos em que o comprador foi prejudicado por não verificar essas informações. Embora a boa-fé seja levada em conta pelo Judiciário, isso não elimina o custo e a dor de cabeça de um processo.

Compra com financiamento exige os mesmos cuidados

Mesmo quando o comprador pretende financiar o imóvel, as certidões continuam sendo necessárias. Os bancos fazem uma análise de risco, mas ela não substitui a diligência do comprador.

Inclusive, há situações em que o banco aprova o crédito sem verificar débitos ocultos, e o problema só aparece depois da compra.

Compra de imóvel na planta: e as certidões?

Mesmo para imóveis na planta, é essencial analisar as certidões da incorporadora e da construtora, além da matrícula-mãe do terreno.

Verifique:

• Se o projeto está aprovado pela prefeitura.

• Se a incorporação foi registrada no cartório (art. 32 da Lei nº 4.591/1964).

• Se há ações judiciais contra a construtora/incorporadora.

• Se existe patrimônio de afetação.

Perguntas e respostas sobre as certidões na compra de imóveis

Posso confiar apenas no contrato de compra e venda?
Não. O contrato não garante que o imóvel está livre de problemas jurídicos ou fiscais. As certidões são indispensáveis.

Se o vendedor tem uma ação judicial, isso impede a compra?
Depende do tipo de ação. Nem toda ação representa risco, mas o ideal é analisar com um advogado.

E se a certidão mostrar dívida de IPTU ou condomínio?
O ideal é que o vendedor quite os débitos. Caso contrário, o comprador pode negociar um abatimento proporcional no preço.

Quanto tempo valem as certidões?
A maioria tem validade de 30 dias. Sempre verifique a data de emissão.

O que é necessário para solicitar essas certidões?
Em geral, basta ter os dados do imóvel (endereço e número de matrícula) e os dados do vendedor (nome completo, CPF ou CNPJ).

As certidões têm custo?
Algumas são gratuitas, como as certidões da Justiça e da Receita Federal. Outras, como a certidão de matrícula, têm custos cobrados pelos cartórios.

Preciso de um advogado para analisar as certidões?
É altamente recomendável. O advogado pode interpretar o conteúdo e identificar riscos que o comprador leigo talvez não perceba.

Conclusão

Comprar um imóvel é a realização de um sonho para muitos. Mas esse sonho pode virar um pesadelo se não forem tomadas precauções básicas. Solicitar as 7 certidões abordadas neste artigo é uma etapa indispensável para garantir segurança jurídica e financeira.

Antes de fechar qualquer negócio, consulte um advogado de sua confiança, analise toda a documentação com atenção e jamais negligencie a etapa das certidões. Afinal, o que parece uma economia no início pode se transformar em um enorme prejuízo no futuro.