Contratos de gaveta

Os contratos de gaveta são uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em situações onde compradores e vendedores optam por um acordo mais informal para evitar as burocracias e custos associados ao registro oficial do imóvel. Embora seja amplamente utilizado, o contrato de gaveta não oferece a mesma segurança jurídica de um contrato devidamente registrado, podendo gerar sérios riscos às partes envolvidas. Neste artigo, explicaremos o que são contratos de gaveta, sua validade, os riscos envolvidos e como regularizar essa situação.

O que é um contrato de gaveta

O contrato de gaveta é um documento informal utilizado para registrar a compra e venda de um imóvel sem que o negócio seja formalizado nos órgãos competentes, como o Cartório de Notas e o Cartório de Registro de Imóveis. Esse tipo de contrato é muito utilizado em casos de imóveis financiados, onde as partes preferem evitar a transferência oficial da titularidade até que o financiamento seja quitado.

O nome “contrato de gaveta” refere-se ao fato de que, em vez de ser levado ao cartório para registro, o documento é “guardado na gaveta”. Apesar de ser um acordo escrito e assinado pelas partes, ele não tem força legal para transferir a propriedade do imóvel, que continua registrada em nome do vendedor.

Qual é a validade do contrato de gaveta

O contrato de gaveta tem validade apenas entre as partes que o assinaram, sendo considerado um contrato particular. Ele é regido pelos princípios gerais do direito contratual, como a autonomia da vontade e a obrigatoriedade do cumprimento dos acordos, desde que não contrarie a lei.

No entanto, esse tipo de contrato não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel, que só ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, o comprador que adquiriu um imóvel por meio de contrato de gaveta não é juridicamente reconhecido como proprietário, mesmo que tenha pago integralmente o valor do bem.

Se surgir algum litígio ou disputa envolvendo o imóvel, o contrato de gaveta pode ser apresentado como prova de posse ou intenção de compra, mas não substitui o registro oficial necessário para a transmissão de propriedade.

Qual o risco de contrato de gaveta

Os contratos de gaveta apresentam diversos riscos, tanto para o comprador quanto para o vendedor. Por não serem formalizados nos cartórios, esses documentos não oferecem segurança jurídica plena, expondo as partes a possíveis problemas. Abaixo, listamos os principais riscos associados ao contrato de gaveta:

• Falta de reconhecimento da propriedade: Como o imóvel não é registrado em nome do comprador, este não é reconhecido como proprietário. Isso significa que ele não pode vender, alugar ou utilizar o imóvel como garantia em financiamentos.
• Vendas fraudulentas: O vendedor pode vender o imóvel para outra pessoa, já que ele continua sendo o titular oficial do bem no registro de imóveis.
• Responsabilidade por dívidas: Caso o imóvel esteja financiado e o comprador não pague as parcelas, o banco ou instituição financeira cobrará o vendedor, que é o responsável oficial pelo contrato de financiamento.
• Penhora judicial: Se o vendedor tiver dívidas ou ações judiciais, o imóvel poderá ser penhorado ou bloqueado, mesmo que o comprador já tenha pago o valor acordado no contrato de gaveta.
• Dificuldade de regularização: A regularização de um contrato de gaveta pode ser complicada e envolver custos elevados, especialmente se houver resistência por parte do vendedor ou problemas com a documentação do imóvel.

Esses riscos tornam o contrato de gaveta uma opção pouco segura e, muitas vezes, desaconselhável para transações imobiliárias.

É possível registrar um contrato de gaveta

Não é possível registrar diretamente um contrato de gaveta no Cartório de Registro de Imóveis, pois ele não cumpre os requisitos legais para a transferência de propriedade. No entanto, existem formas de regularizar a situação, dependendo das condições do imóvel e do acordo entre as partes. Veja as principais opções:

• Lavratura de escritura pública: Se ambas as partes concordarem, é possível transformar o contrato de gaveta em uma escritura pública de compra e venda, que pode então ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
• Quitar o financiamento: Em casos de imóveis financiados, o comprador pode quitar a dívida junto ao banco e solicitar a transferência oficial da propriedade para o seu nome.
• Ação judicial de adjudicação compulsória: Se o vendedor se recusar a formalizar a venda, o comprador pode ingressar com uma ação judicial para forçar a transferência da propriedade, desde que consiga comprovar o pagamento e o cumprimento das obrigações contratuais.

É importante destacar que a regularização do contrato de gaveta pode envolver custos significativos, como taxas cartorárias, impostos e honorários advocatícios. Por isso, o ideal é evitar esse tipo de contrato e optar por uma transação formal desde o início.

Como funciona o contrato de gaveta para imóvel

O contrato de gaveta funciona como um acordo entre comprador e vendedor, definindo os termos e condições da transação imobiliária. Ele geralmente inclui cláusulas como:

• Identificação das partes (comprador e vendedor);
• Descrição do imóvel, incluindo endereço e características;
• Valor da transação e forma de pagamento;
• Obrigações de cada parte, como o pagamento de impostos e taxas;
• Declaração de posse e uso do imóvel pelo comprador.

Embora o contrato de gaveta seja um documento válido entre as partes, ele não substitui a escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que, mesmo após a assinatura do contrato, o vendedor continua sendo o proprietário oficial do imóvel.

O contrato de gaveta é frequentemente utilizado em situações como:

• Compra e venda de imóveis financiados, onde o comprador assume o pagamento das parcelas restantes;
• Transferências de posse em casos de herança ou imóveis em situação irregular;
• Negociações em que as partes desejam evitar custos e burocracias.

Apesar de ser uma prática comum, o contrato de gaveta é arriscado e pode gerar conflitos, especialmente se uma das partes descumprir as obrigações assumidas.

Regularizando um contrato de gaveta

A regularização de um contrato de gaveta é essencial para garantir a segurança jurídica da transação e evitar problemas futuros. O primeiro passo é verificar a situação do imóvel e reunir a documentação necessária para formalizar a transferência de propriedade. Em seguida, as partes devem procurar um Cartório de Notas para lavrar a escritura pública de compra e venda. Após a lavratura da escritura, o próximo passo é registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis.

Caso a regularização não seja possível por vias administrativas, o comprador pode ingressar com uma ação judicial para assegurar seus direitos.

Perguntas e respostas

O que é um contrato de gaveta?
É um documento informal que registra a compra e venda de um imóvel sem que a transação seja formalizada no Cartório de Registro de Imóveis. Ele tem validade apenas entre as partes e não transfere a propriedade legal do bem.

Qual é a validade do contrato de gaveta?
O contrato de gaveta tem validade como um acordo particular entre as partes, mas não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel, que depende do registro em cartório.

Qual o risco de contrato de gaveta?
Os principais riscos incluem a falta de reconhecimento da propriedade do comprador, possibilidade de vendas fraudulentas, responsabilidade do vendedor por dívidas e dificuldade de regularização.

É possível registrar um contrato de gaveta?
Não, o contrato de gaveta não pode ser registrado diretamente. No entanto, é possível regularizar a situação por meio da lavratura de uma escritura pública ou de uma ação judicial.

Como funciona o contrato de gaveta para imóvel?
Ele funciona como um acordo particular entre comprador e vendedor, mas não transfere a titularidade do imóvel. O comprador assume a posse, mas a propriedade permanece registrada em nome do vendedor até que a transação seja formalizada.

Conclusão

O contrato de gaveta pode parecer uma solução prática e econômica em algumas situações, mas seus riscos superam as aparentes vantagens. A ausência de registro oficial deixa tanto o comprador quanto o vendedor expostos a diversos problemas, como disputas de propriedade, fraudes e responsabilidade por dívidas.

Para evitar complicações, é fundamental optar por transações formais, com a lavratura de escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Caso você já tenha firmado um contrato de gaveta, procure regularizar a situação o quanto antes, contando com a orientação de um advogado especializado para garantir que seus direitos sejam protegidos e que a transação seja concluída de forma segura e definitiva.