Direito de laje

O direito de laje é uma inovação trazida pela legislação brasileira para regularizar imóveis construídos em terrenos únicos, também conhecidos popularmente como “puxadinhos”. Essa medida tem sido amplamente utilizada em áreas urbanas de grande densidade populacional, onde famílias constroem edificações independentes sobre imóveis já existentes. Neste artigo, vamos abordar tudo o que você precisa saber sobre o direito de laje, sua regulamentação, os passos para lavrar a escritura pública e realizar o registro em cartório.

O que é o direito de laje

O direito de laje foi introduzido pela Lei nº 13.465/2017, que alterou o Código Civil e trouxe importantes avanços na regularização fundiária urbana. Esse direito permite que o proprietário de uma construção existente autorize a edificação de uma nova unidade autônoma, que será independente daquela já existente, tanto em termos de uso quanto de propriedade.

O objetivo principal do direito de laje é proporcionar segurança jurídica às famílias que constroem em terrenos únicos, muitas vezes de maneira irregular. Com a regularização, cada unidade passa a ter sua própria matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, o que facilita transações como compra, venda, financiamento e herança.

Diferença entre direito de laje, condomínio e usufruto

Embora o direito de laje tenha algumas semelhanças com outros institutos jurídicos, como condomínio e usufruto, há diferenças significativas entre eles:

• Condomínio: No condomínio, há uma propriedade compartilhada de áreas comuns, como corredores, garagens e áreas de lazer. Já no direito de laje, a unidade é completamente autônoma, sem dependência de áreas comuns.
• Usufruto: O usufruto concede a uma pessoa o direito de uso e gozo de um bem pertencente a outro, mas não transfere a propriedade. No direito de laje, há transferência plena de propriedade da unidade construída.

Quais imóveis podem ser regularizados pelo direito de laje

Nem todos os imóveis podem ser regularizados pelo direito de laje. Para que isso seja possível, é necessário que o imóvel atenda às normas urbanísticas estabelecidas pela Prefeitura do município onde está localizado. Essas normas incluem:

• Respeito ao Código de Obras e Edificações: A construção deve estar em conformidade com os limites de altura, área construída e recuos exigidos.
• Regularidade da edificação principal: A construção original também deve estar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
• Infraestrutura adequada: A unidade deve ter condições mínimas de habitabilidade, como acesso independente, ventilação, iluminação e instalações elétricas e hidráulicas próprias.

Como regularizar o direito de laje

O processo de regularização do direito de laje envolve algumas etapas importantes, que devem ser seguidas à risca para garantir a validade jurídica do procedimento. Confira os passos:

Regularização da construção junto à Prefeitura

O primeiro passo para regularizar o direito de laje é obter a aprovação da construção junto à Prefeitura do município. Isso envolve a apresentação de documentos como:

• Planta arquitetônica assinada por um profissional habilitado;
• Alvará de construção ou regularização;
• Certidões negativas de débitos municipais.

Após a análise dos documentos, a Prefeitura emitirá a autorização para a regularização da edificação.

Lavratura da escritura pública no Cartório de Notas

Com a regularização municipal concluída, o próximo passo é lavrar a escritura pública de direito de laje no Cartório de Notas. Esse documento oficializa a transferência ou constituição do direito de propriedade sobre a unidade autônoma. Para isso, é necessário apresentar:

• Documentos pessoais das partes (RG, CPF, certidão de estado civil);
• Título de propriedade do imóvel original;
• Certidão de regularização emitida pela Prefeitura;
• Planta da construção.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

A última etapa é o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis competente. É nesse momento que a unidade passa a ter sua própria matrícula, garantindo sua individualização e autonomia jurídica. Com o registro, o titular do direito de laje pode realizar transações imobiliárias de maneira independente.

Quais são os custos envolvidos na regularização do direito de laje

Os custos para regularizar o direito de laje variam de acordo com o município e o valor do imóvel. Os principais gastos incluem:

• Taxas da Prefeitura para análise e aprovação da construção;
• Emolumentos do Cartório de Notas para lavratura da escritura pública;
• Custos de registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, pode haver despesas adicionais com profissionais técnicos, como engenheiros e arquitetos, para a elaboração dos projetos e plantas.

Benefícios do direito de laje

A regularização do direito de laje traz diversos benefícios, tanto para os proprietários quanto para a sociedade em geral:

• Segurança jurídica: Com o registro em cartório, o proprietário da unidade autônoma passa a ter todos os direitos garantidos pela legislação, incluindo a possibilidade de vender ou transferir o imóvel.
• Facilidade de acesso a crédito: O imóvel regularizado pode ser utilizado como garantia em financiamentos e empréstimos.
• Valorização do imóvel: A individualização da matrícula aumenta o valor de mercado da propriedade.
• Redução de conflitos: A regularização diminui os litígios entre vizinhos, pois delimita claramente os direitos de cada um.

Desafios e limitações do direito de laje

Embora o direito de laje seja um avanço significativo, ele também enfrenta desafios e limitações. Um dos principais problemas é a falta de conhecimento da população sobre o tema, o que pode dificultar o processo de regularização. Além disso, em algumas regiões, as normas urbanísticas podem ser mais restritivas, inviabilizando a aplicação do direito de laje.

Outro ponto de atenção é a necessidade de um bom planejamento técnico e jurídico para evitar problemas futuros, como desabamentos ou disputas de propriedade.

Perguntas e respostas

O que é o direito de laje?
É o direito que permite a construção de uma unidade autônoma sobre outra já existente, com individualização de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

Quem pode requerer o direito de laje?
Tanto o proprietário do imóvel original quanto o ocupante da nova unidade podem solicitar a regularização, desde que atendam às normas municipais.

Quais documentos são necessários para regularizar o direito de laje?
São exigidos documentos pessoais, título de propriedade do imóvel original, certidão de regularização municipal, planta da construção, entre outros.

O direito de laje pode ser vendido ou transferido?
Sim, após a regularização e registro, o direito de laje pode ser vendido, transferido ou utilizado como garantia em transações financeiras.

Quanto custa regularizar o direito de laje?
Os custos variam, mas incluem taxas municipais, emolumentos cartorários e despesas com profissionais técnicos.

Conclusão

O direito de laje representa uma importante ferramenta para a regularização fundiária e a garantia de direitos de propriedade em áreas urbanas densamente ocupadas. Com ele, famílias que antes viviam em situação de informalidade podem usufruir de segurança jurídica, valorização de seus imóveis e maior acesso a crédito. No entanto, é fundamental seguir todos os passos necessários, desde a regularização junto à Prefeitura até o registro em cartório, para garantir a validade do processo.

Se você deseja regularizar um imóvel pelo direito de laje, procure orientação de um advogado especializado e conte com o apoio de profissionais técnicos capacitados. Assim, você terá a certeza de um procedimento tranquilo e dentro da legalidade.