Escritura de compra e venda

A escritura de compra e venda é um dos documentos mais importantes em uma transação imobiliária. Ela formaliza as condições do negócio, garantindo segurança jurídica às partes envolvidas e permitindo o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Embora muitas pessoas optem por contratos particulares para realizar a compra e venda de bens imóveis, a escritura pública é essencial para assegurar a validade do negócio e proteger os interesses do comprador e do vendedor. Neste artigo, abordaremos todos os aspectos sobre a escritura de compra e venda, sua obrigatoriedade, vantagens e o passo a passo para sua lavratura.

O que é a escritura pública de compra e venda

A escritura pública de compra e venda é um documento formal lavrado no Cartório de Notas, que oficializa os termos de um contrato de compra e venda de imóveis. Esse documento tem força de prova legal, pois é elaborado por um tabelião de notas, garantindo que os termos do negócio estejam de acordo com a legislação vigente.

Diferentemente de um contrato particular, a escritura pública é um instrumento que confere maior segurança às partes, pois é redigida por um profissional autorizado, com fé pública, e registrada em cartório. Além disso, a escritura pública é exigida para o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, etapa indispensável para que o comprador adquira o direito de propriedade.

Diferença entre escritura pública e contrato particular

Embora o contrato particular de compra e venda seja amplamente utilizado, especialmente em negociações preliminares, ele não substitui a escritura pública quando o valor do imóvel ultrapassa 30 vezes o salário mínimo vigente. A principal diferença entre esses dois instrumentos está na validade jurídica:

• Contrato particular: Tem validade entre as partes, mas não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel. É utilizado para formalizar o compromisso de compra e venda e pode ser levado a registro em casos específicos, como financiamento imobiliário.
• Escritura pública: Confere segurança jurídica plena, é exigida para a transferência da propriedade e é elaborada por um tabelião, garantindo a conformidade legal do documento.

A obrigatoriedade da escritura pública

De acordo com o Código Civil Brasileiro (artigo 108), a escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis cujo valor ultrapasse 30 vezes o salário mínimo. Isso significa que, na prática, a maioria das transações imobiliárias deve ser formalizada por meio de escritura pública. A ausência desse documento pode resultar na nulidade do negócio e na impossibilidade de registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Informações contidas na escritura pública de compra e venda

A escritura de compra e venda deve conter informações detalhadas sobre o negócio, garantindo que não haja dúvidas ou lacunas que possam prejudicar as partes envolvidas. Entre os elementos que compõem a escritura estão:

• Identificação das partes: Nome, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço do comprador e do vendedor.
• Descrição do imóvel: Localização, metragem, número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, características do bem e eventuais ônus, como hipoteca ou usufruto.
• Valor negociado: Preço do imóvel e forma de pagamento (à vista, parcelado, financiado ou por permuta).
• Data de entrega: Prazo para a entrega das chaves e condições para a posse do imóvel.
• Cláusulas específicas: Disposições sobre despesas, como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), responsabilidade por dívidas pendentes, e outras condições acordadas entre as partes.

Passo a passo para lavrar a escritura pública

A lavratura da escritura pública de compra e venda envolve algumas etapas, que devem ser seguidas para garantir a validade jurídica do documento. Veja o passo a passo:

Reunião da documentação

Antes de procurar o Cartório de Notas, é necessário reunir todos os documentos necessários para a elaboração da escritura. Entre os principais documentos estão:

• Documentos pessoais do comprador e do vendedor (RG, CPF, certidão de casamento, se aplicável);
• Comprovante de endereço das partes;
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU);
• Certidões negativas de ônus e ações judiciais;
• Comprovante de pagamento do ITBI.

Escolha do Cartório de Notas

As partes podem escolher qualquer Cartório de Notas para lavrar a escritura, independentemente da localização do imóvel ou do domicílio das partes. Recomenda-se optar por um cartório de confiança e que ofereça bom atendimento.

Lavratura da escritura

No cartório, o tabelião ou escrevente lavra a escritura pública, com base nas informações fornecidas pelas partes e nos documentos apresentados. Durante esse processo, é importante revisar o documento para garantir que todas as informações estejam corretas.

Assinatura e emissão

Após a elaboração da escritura, as partes devem comparecer ao cartório para assiná-la. Com isso, o tabelião emitirá o documento oficial, que estará pronto para ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Após a lavratura da escritura pública, o próximo passo é registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente com o registro o comprador se torna efetivamente proprietário do imóvel. O registro deve ser feito no cartório onde o imóvel está matriculado, mediante o pagamento de taxas específicas.

Custos envolvidos na escritura de compra e venda

Os custos para lavrar uma escritura pública e registrá-la variam de acordo com o valor do imóvel e o estado onde está localizado. Os principais gastos incluem:

• Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Cobrado pela Prefeitura e calculado com base no valor venal do imóvel.
• Emolumentos do Cartório de Notas: Taxas cobradas pelo tabelião para a lavratura da escritura.
• Custas de registro: Valores cobrados pelo Cartório de Registro de Imóveis para efetivar o registro.

Vantagens da escritura pública de compra e venda

A escritura pública oferece uma série de vantagens para as partes envolvidas no negócio:

• Segurança jurídica: A elaboração por um tabelião garante que o documento esteja em conformidade com a lei.
• Validade perante terceiros: A escritura pública é um documento oficial que pode ser utilizado como prova em disputas judiciais.
• Facilidade de registro: Com a escritura em mãos, o registro do imóvel se torna um procedimento simples e seguro.

Perguntas e respostas

É obrigatório fazer a escritura pública para compra e venda de imóveis?
Sim, para imóveis com valor superior a 30 vezes o salário mínimo, a escritura pública é obrigatória, conforme o artigo 108 do Código Civil.

Quem paga as despesas com a escritura e o registro?
Por regra, o comprador arca com as despesas de escritura e registro, enquanto o vendedor é responsável pelo pagamento do ITBI. Contudo, as partes podem negociar essas condições.

Quanto tempo leva para registrar um imóvel após a escritura?
O prazo varia conforme o cartório, mas geralmente o registro é concluído em até 30 dias após a apresentação da escritura.

É possível fazer escritura de compra e venda sem registro no cartório?
Sim, mas sem o registro o comprador não se torna proprietário do imóvel perante a lei, apenas possui direitos contratuais.

O que acontece se não for feita a escritura pública?
A ausência de escritura pública pode invalidar a transação, impossibilitando o registro do imóvel e gerando insegurança jurídica.

Conclusão

A escritura pública de compra e venda é indispensável para garantir a segurança jurídica e a formalização de transações imobiliárias. Ela confere validade ao negócio e permite o registro no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando os direitos de propriedade ao comprador. Embora envolva custos, é um investimento necessário para evitar problemas futuros e proteger as partes envolvidas.

Se você está planejando adquirir um imóvel, procure orientação de um advogado especializado ou de um tabelião de confiança. Isso garantirá que todas as etapas do processo sejam realizadas corretamente, proporcionando tranquilidade e segurança jurídica para todos os envolvidos.