Processo contra condomínio: quem paga

Viver em um condomínio pode ser uma experiência prática e conveniente, mas também pode gerar conflitos entre os moradores, a administração e o próprio condomínio. Quando surge a necessidade de judicializar um conflito, especialmente com um morador processando o condomínio, é comum que se questione: quem será responsável por arcar com os custos do processo? Essa é uma questão delicada, pois envolve o rateio de despesas entre todos os condôminos e o impacto financeiro sobre o orçamento coletivo.

Neste artigo, abordaremos de maneira detalhada os aspectos legais e práticos relacionados à responsabilidade pelo pagamento de despesas decorrentes de processos judiciais contra condomínios, explicando os direitos e deveres dos moradores, as obrigações do condomínio e como funciona o rateio dos custos.

O condomínio como pessoa jurídica

Para compreender quem paga os custos de um processo contra o condomínio, é importante entender a natureza jurídica do condomínio. No Brasil, os condomínios edilícios são regulados pelo Código Civil, em seus artigos 1.331 a 1.358, e constituem uma pessoa jurídica de direito privado. Isso significa que o condomínio possui autonomia para agir judicialmente, podendo figurar como autor ou réu em ações judiciais.

Quando um morador processa o condomínio, a ação é direcionada à pessoa jurídica do condomínio, e não individualmente contra o síndico ou os demais moradores. Contudo, como o condomínio é mantido por contribuições dos condôminos, os custos de qualquer condenação ou despesas processuais podem recair sobre os moradores, dependendo do caso.

Quem paga os custos de um processo contra o condomínio

As despesas decorrentes de um processo judicial contra o condomínio podem incluir honorários advocatícios, custas processuais, eventuais perícias, e, em caso de condenação, o valor da indenização ou obrigação imposta. A responsabilidade pelo pagamento dessas despesas depende de alguns fatores que explicaremos a seguir.

1. Quando o condomínio é condenado

Se o processo resulta em uma condenação do condomínio, os custos decorrentes dessa condenação serão geralmente suportados pela pessoa jurídica do condomínio. Como o condomínio não possui recursos próprios, as despesas são pagas por meio do rateio entre os condôminos, de acordo com a fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção condominial.

Isso significa que, independentemente de um morador ter iniciado a ação, todos os demais moradores podem acabar contribuindo financeiramente para o pagamento das despesas, inclusive aquele que processou o condomínio. Essa situação pode parecer injusta em alguns casos, mas decorre da natureza coletiva da administração condominial.

2. Quando o condomínio vence a ação

Caso o condomínio vença a ação, ele não terá que arcar com as despesas de indenização. No entanto, os custos advocatícios e processuais podem ter sido previamente pagos pelo condomínio durante o curso da ação. O morador que processou o condomínio pode ser condenado a pagar os honorários advocatícios do condomínio e as custas processuais, conforme previsto no Código de Processo Civil, mas a cobrança desses valores nem sempre é fácil, especialmente se o autor da ação não tiver condições financeiras de arcar com as despesas.

3. Custos durante o curso do processo

Independentemente do resultado da ação, o condomínio pode precisar antecipar determinados custos durante o curso do processo, como honorários advocatícios de defesa e despesas com perícias ou laudos técnicos. Essas despesas são geralmente cobertas com os recursos do caixa do condomínio, podendo ser necessárias contribuições extraordinárias dos condôminos caso o caixa seja insuficiente.

O papel da convenção e do regimento interno

A convenção do condomínio e o regimento interno desempenham um papel crucial na definição de como serão tratados os custos relacionados a processos judiciais. Embora a legislação determine que as despesas condominiais sejam rateadas entre os condôminos, a convenção pode estabelecer regras específicas para situações excepcionais, como processos judiciais.

Algumas convenções podem, por exemplo, prever a criação de um fundo de reserva para cobrir despesas extraordinárias, incluindo custos judiciais. Outras podem estipular que determinados gastos sejam arcados apenas por condôminos diretamente envolvidos na questão, caso isso seja possível e justo.

A responsabilidade do síndico

O síndico é o representante legal do condomínio e tem o dever de administrar o bem coletivo, zelando pelos interesses de todos os moradores. Em um processo judicial, é ele quem atua em nome do condomínio, contratando advogados e autorizando pagamentos relacionados à ação.

Contudo, se for comprovado que o síndico agiu de forma negligente ou excedeu suas atribuições, resultando em prejuízo para o condomínio, ele pode ser responsabilizado pessoalmente. Nesse caso, os moradores podem ingressar com uma ação para reaver os valores pagos em decorrência de uma má gestão.

Rateio das despesas judiciais

As despesas judiciais de um processo contra o condomínio são, em regra, incluídas no orçamento do condomínio e rateadas entre os moradores. Esse rateio segue os critérios definidos pela convenção, que geralmente utiliza a fração ideal como base. Isso significa que moradores de unidades maiores podem pagar uma parcela maior das despesas, enquanto aqueles que possuem unidades menores contribuem com valores proporcionais.

Em casos de contribuições extraordinárias, o síndico deve convocar uma assembleia para aprovar o rateio das despesas, garantindo transparência e a participação dos condôminos nas decisões.

Situações em que o morador pode ser isento do pagamento

Embora as despesas de processos judiciais contra o condomínio sejam geralmente rateadas entre todos os moradores, existem situações em que o morador pode ser isento de contribuir, dependendo das circunstâncias:

• Quando o processo envolve exclusivamente interesses individuais de outro morador: Por exemplo, se um morador processa o condomínio para resolver uma questão que beneficia apenas ele, os custos podem ser direcionados exclusivamente ao autor da ação.
• Quando há má gestão comprovada do síndico: Se o processo decorre de atos ilícitos ou negligentes do síndico, ele pode ser responsabilizado pessoalmente pelos custos.
• Quando há decisão judicial específica: Em alguns casos, o juiz pode determinar que o pagamento de indenizações ou custos processuais seja arcado por uma parte específica, como o síndico ou o condômino responsável pela situação.

Impactos financeiros para o condomínio

Processos judiciais podem gerar impactos significativos para o orçamento do condomínio, especialmente em casos de condenações elevadas ou ações complexas que demandem perícias ou longos períodos de tramitação. Esses impactos incluem:

• Necessidade de contribuições extraordinárias para cobrir despesas judiciais.
• Redução dos recursos destinados à manutenção e melhoria das áreas comuns.
• Aumento na taxa condominial mensal para compensar o déficit financeiro.

Por isso, é fundamental que o síndico e os moradores busquem soluções preventivas e alternativas para evitar processos judiciais, priorizando o diálogo e a mediação.

Medidas preventivas para evitar processos judiciais

Para minimizar o risco de processos judiciais e seus impactos financeiros, o condomínio pode adotar medidas preventivas, como:

• Manutenção regular das áreas comuns: Investir na conservação do patrimônio coletivo reduz o risco de acidentes e danos aos moradores.
• Transparência na gestão: Prestar contas regularmente e garantir que as decisões sejam tomadas de forma democrática ajudam a evitar conflitos.
• Cumprimento das normas: Respeitar a legislação, a convenção e o regimento interno é essencial para evitar irregularidades que possam motivar ações judiciais.
• Diálogo e mediação: Incentivar a resolução amigável de conflitos entre moradores e entre o condomínio e os condôminos.

Perguntas e respostas sobre quem paga os custos de um processo contra o condomínio

Todos os moradores são obrigados a pagar pelas despesas de um processo contra o condomínio?
Em regra, sim. As despesas judiciais são rateadas entre os condôminos, de acordo com a fração ideal de cada unidade. No entanto, há exceções em casos específicos.

O morador que processou o condomínio também paga as despesas?
Sim, mesmo o morador que ingressou com a ação pode ser incluído no rateio das despesas, caso o condomínio seja condenado e os custos sejam incorporados ao orçamento condominial.

O síndico pode ser responsabilizado pelos custos de um processo?
Sim, se for comprovado que o síndico agiu de forma negligente ou excedeu suas atribuições, ele pode ser responsabilizado pessoalmente pelos prejuízos.

O condomínio pode criar um fundo para despesas judiciais?
Sim, a convenção pode prever a criação de um fundo de reserva para cobrir custos extraordinários, incluindo despesas judiciais.

Como evitar processos judiciais contra o condomínio?
O cumprimento das normas, a manutenção regular das áreas comuns, a transparência na gestão e o incentivo ao diálogo são medidas que ajudam a prevenir litígios.

Conclusão

Processos judiciais contra condomínios são situações complexas que demandam atenção às normas legais e aos princípios de gestão coletiva. Embora as despesas decorrentes de ações judiciais sejam, em regra, rateadas entre os moradores, é importante adotar medidas preventivas e buscar soluções alternativas para minimizar os impactos financeiros e preservar a harmonia na convivência condominial. Contar com a orientação de um advogado especializado e promover a transparência na administração do condomínio são passos fundamentais para evitar conflitos e garantir uma gestão eficiente e justa.