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No mês de setembro foi publicada a Lei 14.973/2024, por meio da qual o governo federal permitiu aos contribuintes atualizarem o valor declarado, ou registrado em balanço patrimonial, de seus bens imóveis para o valor de mercado. Em contrapartida, a diferença entre esses dois valores será tributada em até 90 dias com uma carga tributária reduzida, com alíquotas específicas, ao invés de ser tributada no momento da alienação do imóvel pela regra geral de ganho de capital.

Contudo, a nova lei estabelece que, se o imóvel cujo valor foi atualizado for alienado ou baixado do balanço patrimonial dentro de 15 anos após a atualização, haverá uma nova incidência tributária sobre o ganho de capital decorrente dessa alienação. Neste caso, a tributação do ganho de capital considerará o intervalo entre a data da atualização do valor (a valor de mercado) e a data da alienação ou baixa do bem imóvel.

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Nesse contexto, advogados e outros especialistas da área tributária têm argumentado que o benefício previsto na Lei 14.973/2024 traz vantagens somente para os contribuintes que possuem imóveis muito antigos – cujos valores declarados estão significativamente defasados em relação ao valor de mercado – sem previsão de mudança de titularidade no curto prazo.

Diante disso, investigamos essa e outras hipóteses nas quais a utilização de benefício fiscal previsto em legislação pode ser vantajosa ou não. Como será visto, concluímos que a opção pela atualização do valor de bens imóveis, conforme as disposições da nova lei, pode ser resumida a uma grande aposta na taxa de juros ao longo dos próximos 15 anos.

Qual é o benefício tributário previsto pela Lei 14.973/24?

A lei prevê a possibilidade de pessoas físicas residentes no Brasil optarem por atualizar o valor dos bens imóveis que já tenham sido informados nas suas declarações do Imposto de Renda (Declaração de Ajuste Anual) para o valor de mercado. Caso opte por essa atualização até o dia 16 de dezembro de 2024, a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição do imóvel será tributada pelo Imposto de Renda das Pessoas Físicas (IRPF) à alíquota de 4%.

A mesma prerrogativa foi conferida às pessoas jurídicas, que também podem optar por atualizar, para o valor de mercado, o valor dos bens imóveis que constam no ativo permanente do seu balanço patrimonial. Caso seja feita essa opção (até a mesma data), a diferença entre o valor de mercado e o valor contábil do imóvel será tributada pelo Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota de 6% e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4%.

Atualmente, a diferença positiva entre o valor de venda de um imóvel e o respectivo custo de aquisição – denominada de ganho de capital – ocorre somente em caso de alienação de imóveis. O ganho de capital das pessoas físicas é tributado pelo IRPF com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, que variam conforme o valor do ganho[1], enquanto o ganho de capital das pessoas jurídicas é tributado por IRPJ e CSLL às alíquotas de 15% (com adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000/mês) e 9% (em regra), respectivamente[2].

O quadro abaixo auxilia a visualização do benefício fiscal proposto sobre a tributação do ganho de capital da Lei nº 14.973/2024[3] (calculado pela diferença positiva entre o valor de venda de um imóvel e o custo de aquisição original) em comparação com a regra geral:

Em contrapartida, nos casos em que ocorrer alienação do imóvel cujo valor foi atualizado antes de decorridos 15 anos após essa atualização, haverá uma nova incidência tributária[4] sobre o ganho de capital decorrente dessa alienação.

Neste caso, a tributação do ganho de capital pelo Imposto de Renda – e pela CSLL no caso das pessoas jurídicas – considerará o intervalo entre a data da atualização e a data da alienação. Para essa situação, a nova lei prevê a seguinte fórmula para o cálculo do ganho de capital[5]:

Sendo que o percentual relativo ao tempo decorrido observará os seguintes lapsos temporais:

É evidente o cenário que a nova legislação traz no sentido de que, quanto maior for o intervalo entre a data de atualização do valor do imóvel e a data de sua alienação, menor será a tributação incidente sobre o ganho de capital.

Assim, considerando o longo intervalo de tempo necessário para garantir a isenção total da diferença entre o custo original e o valor de mercado (da época da adesão ao benefício), realizamos algumas simulações e chegamos à conclusão de que a opção pela atualização do valor dos bens imóveis é uma aposta na taxa de juros ao longo dos 15 anos que separam a data da atualização da data de alienação desse bem.

Opção pela atualização do valor dos bens imóveis é vantajosa?

A resposta para essa pergunta nos parece ser a mesma aplicável a uma aposta nas populares bets: o apostador, ou melhor, o contribuinte está disposto a “perder”?

A análise de um benefício fiscal não pode se limitar a números estáticos em uma planilha, devendo sempre ser levado em consideração que o dinheiro tem um custo no tempo. Além disso, quando há um desembolso inicial para adesão a um benefício, essa avaliação deve ser feita com cautela.

No caso do benefício da Lei 14.973/2024, paga-se 4% de IRPF (ou 10% de IRPJ e CSLL, no caso das pessoas jurídicas) no momento da opção pela atualização do bem imóvel para o valor de mercado da data da adesão, portanto surgem as seguintes dúvidas do contribuinte:

E se eu investir em renda fixa o valor que seria utilizado para o pagamento desse imposto: qual seria a taxa de juros mínima para que esse valor corresponda ao imposto devido no ganho de capital que seria recolhido somente daqui a 15 anos?
Ainda que a “rentabilidade passada não represente garantia de rentabilidade futura”, como se comportou a inflação (aqui representada pelo IPCA) e a taxa Selic nos últimos 15 anos?
Em qual cenário o benefício da Lei 14.973/2024 seria vantajoso?
Por fim, estou disposto a fazer essa aposta no cenário econômico dos próximos 15 anos?

Buscando responder essas dúvidas, simulamos três cenários hipotéticos utilizando as premissas do quadro a seguir. Além disso, para simplificar a simulação, considera-se que, em qualquer momento ao longo dos 15 anos, o valor da venda do imóvel será igual ao valor de mercado utilizado na adesão do benefício.

A partir dessas premissas, identificamos (i) em quanto tempo o contribuinte terá ganho nominal (isto é, sem considerar a inflação ou qualquer outro impacto do dinheiro no tempo) e (ii) por meio da incidência de qual taxa de juros o desembolso inicial equivaleria ao imposto de renda incidente sobre o ganho de capital ao final dos 15 anos (momento em que haveria a isenção total).

Cenário A

Pela análise do gráfico acima, podemos tirar as seguintes conclusões sobre a simulação do Cenário A:

O contribuinte teria ganho nominal na alienação do imóvel feita a partir de 73 meses da data da sua atualização a valor de mercado;
Para que o valor do pagamento do imposto na adesão do benefício seja igual ao imposto devido no ganho de capital na alienação do imóvel em 181 meses, a taxa de juros deve que corresponder a, aproximadamente, 9,17% ao ano;
Caso a alienação não seja feita exatamente em 181 meses da data da atualização, o contribuinte terá desembolsado mais na adesão do benefício do que se tivesse se mantido inerte e aplicado à regra geral no futuro; e
A atualização do imóvel ao valor de mercado somente será vantajosa caso (i) a taxa de juros do período seja inferior a 9,17% a.a. e/ou (ii) a alienação do imóvel não seja postergada para um prazo muito distante dos exatos 15 anos.

Cenário B

Diante do gráfico acima, podemos tirar as seguintes conclusões sobre a simulação do Cenário B:

O contribuinte teria ganho nominal na alienação do imóvel feita a partir de 61 meses da data da sua atualização a valor de mercado;
Para que o valor do pagamento do imposto na adesão do benefício seja igual ao imposto devido no ganho de capital na alienação do imóvel em 181 meses, a taxa de juros deve que corresponder a, aproximadamente, 11,01% ao ano;
Caso a alienação não seja feita exatamente em 181 meses da data da atualização, o contribuinte terá desembolsado mais na adesão do benefício do que se tivesse se mantido inerte e aplicado à regra geral no futuro; e
A atualização do imóvel ao valor de marcado somente será vantajosa caso (i) a taxa de juros do período seja inferior a 11,01% a.a. e/ou (ii) a alienação do imóvel não seja postergada para um prazo muito distante dos exatos 15 anos.

Cenário C

Diante do gráfico acima, podemos tirar as seguintes conclusões sobre a simulação do Cenário C:

O contribuinte teria ganho nominal na alienação do imóvel feita a partir de 73 meses da data da sua atualização a valor de mercado;
Para que o valor do pagamento do imposto na adesão do benefício seja igual ao imposto devido no ganho de capital na alienação do imóvel em 181 meses, a taxa de juros deve corresponder a, aproximadamente, 8,44% ao ano;
Caso a alienação não seja feita exatamente em 181 meses da data da atualização, o contribuinte terá desembolsado mais na adesão do benefício do que se tivesse se mantido inerte e aplicado à regra geral no futuro; e
A atualização do imóvel a valor de mercado somente será vantajosa caso (i) a taxa de juros do período seja inferior a 8,44% a.a. e/ou (ii) a alienação do imóvel não seja postergada para um prazo muito distante dos exatos 15 anos.

Por fim, para fins informativos, trazemos outros dois gráficos que podem auxiliar a decisão do contribuinte:

a série histórica do IPCA, que evidencia o piso da taxa de juros dos últimos 15 anos e permite analisar qual deveria ser a taxa de ganho real necessária para que a atualização do imóvel a valor de mercado seja vantajosa:

a série histórica da taxa Selic conforme as últimas 121 reuniões do Copom (últimos 15 anos), que é normalmente utilizada em parte dos investimentos de renda fixa:

Conclusão: uma aposta na queda da taxa de juros

Considerando as simulações e regras do benefício fiscal trazido pela Lei 14.973/2024, podemos concluir que a decisão pela adesão ou não do contribuinte precisa necessariamente passar pela análise da sua expectativa sobre o cenário econômico dos próximos anos.

Principalmente nos cenários A e C, nota-se que a taxa de juros máxima para que o benefício fiscal seja positivo para o contribuinte não é tão diferente das taxas Selic dos últimos anos.

Ainda que feita a ressalva de que rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura, é sempre bom lembrar que o próprio governo federal oferece, por meio do Tesouro Direto, títulos pré-fixados com rentabilidade acima de 12% a.a. e pós-fixada com rentabilidade acima de IPCA + 6% a.a., o que indica a atual expectativa sobre o futuro.

Diante do longo prazo para obtenção da isenção total do atual benefício fiscal da Lei 14.973/2024, nos parece que o governo federal criou um benefício fiscal cuja decisão pela adesão ou não se assemelha às populares bets, na qual a maior parte dos contribuintes tende a perder. Portanto, recomendamos que seja feita uma análise minuciosa da opção por atualizar o valor declarado ou registrado em balanço patrimonial de seus bens imóveis para o valor de mercado.

[1] Art. 21 da Lei nº 8.981/1995.

[2] Art. 2º da Lei nº 9.420/1996.

[3] A IN RFB nº 2.222/2024 foi publicada para regulamentar as disposições da Lei nº 14.973/2024 e traz informações como: (a) os tipos de imóveis que podem ser objeto de atualização (art. 4º) – dentre eles, imóveis situados no Brasil ou no exterior (inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex), os imóveis que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior e cuja pessoa física detentora tenha aderido ao regime de transparência fiscal de entidade controlada; (b) a forma de atualização dos imóveis para valor de mercado (arts. 5º e 6º); (c) a forma de preenchimento da declaração de opção de atualização de bens imóveis (Dabin), dentre outras.

[4] Diante da ausência de previsão legal para compensação dos 4% de IR pagos na adesão, entende-se que estamos diante de uma nova incidência e não uma incidência “complementar”.

[5] Art. 8º da Lei nº 14.973/2024.