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Por unanimidade, a 26ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) reconheceu a cessão tácita da locação de um imóvel a uma terceira pessoa por ausência de oposição do locador. Com a decisão do colegiado, o antigo locatário poderá indicar o real devedor dos aluguéis atrasados e provar a ausência de sua responsabilidade pelos débitos cobrados pelo locador.
Para a relatora, desembargadora Maria de Lourdes Lopez Gil, a própria 26ª Câmara de Direito Privado já possui entendimento de que, excepcionalmente, “com fulcro na boa-fé objetiva, a despeito da literalidade do art. 13 da Lei do Inquilinato, poderá ocorrer a validade da cessão da locação nas hipóteses em que o locador, ciente da cessão, não apresentou oposição, mas acabou relacionando-se diretamente com o cessionário do estabelecimento comercial como inquilino”.
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No caso em questão, o locatário afirma que, em meio ao período de crise decorrente da pandemia do Covid-19, acabou tendo que fechar estabelecimento. Desse modo, foi abordado em seguida por uma terceira pessoa, que passou a atuar no local e a ter sede social perante a Junta Comercial do Estado de São Paulo (Jucesp) naquele mesmo espaço, com a ciência do locador e da imobiliária do imóvel.
A terceira pessoa que veio a ocupar a locação comercial também encerrou suas atividades, sem pagar alguns meses de aluguel do espaço. O locador do imóvel, por sua vez, buscou a totalidade dos débitos em atraso com o antigo locatário, cedente da locação comercial.
No processo, o antigo locatário sustenta que, embora inexista a anuência por escrito do locador em relação à cessão da locação do local, ele é parte ilegítima da cobrança. Também afirmou que diversas intervenções foram necessárias no imóvel, como modificação de encanamento, ligação de água e gás, o que dependia da concordância do locador. Segundo ele, isso seria provado por prova testemunhal e mediante a expedição de ofício à Enel, Sabesp e Comgás.
Por essa razão, aponta que o efetivo locatário do espaço não mais seria ele, mas, sim, aquele terceiro, que realizou todas essas intervenções no imóvel com a anuência do locador. Por isso, pretendeu a produção de provas em juízo acerca da alegada plena e inequívoca ciência da cessão de locação, inclusive com concordância do locador a esse respeito.
Ao julgar a questão, a desembargadora afirmou que embora realmente não seja cabível a denunciação da lide em sede de execução de título extrajudicial, “tem-se por cerceada a defesa da parte ora apelante no que diz respeito à prova de ausência de sua responsabilidade pelos débitos cobrados”. Por fim, Lopez Gil também determinou o retorno dos autos à primeira instância para fins de possibilitar a dilação probatória requerida.
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Para Osmar Golegã, coordenador do Contencioso Cível do Escritório Natal & Manssur Advogados e responsável pela defesa do antigo locatário, a decisão do TJSP reflete uma “flexibilização da necessidade da prova escrita das relações contratuais, fazendo com que a realidade fática recebesse a proteção jurídica da lei, valendo-se de outros meios de prova, sejam elas documentais ou até mesmo testemunhais”.
“O aceite tácito, por não oposição, gera uma nova relação de confiança entre o Locador e o ‘novo’ locatário, ora cessionário, ao passo que permite a manutenção da nova relação, mantidas as obrigações contratuais originais”, afirma Golegã.
A apelação cível tramita sob o número 1121227-28.2023.8.26.0100.